La transmission d’un bien immobilier peut s’avérer coûteuse en raison des droits de succession qui y sont liés. Comment réduire voire éviter ces droits ? Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les différentes stratégies à mettre en place pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.
1. La donation entre vifs
La donation entre vifs est une solution efficace pour anticiper et réduire les droits de succession sur un bien immobilier. Elle permet au donateur de transmettre, de son vivant, tout ou partie de ses biens à un bénéficiaire (enfant, conjoint, autre membre de la famille, etc.). Les abattements fiscaux accordés dans le cadre d’une donation sont renouvelables tous les 15 ans et varient selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire :
- 100 000 € pour une donation aux enfants ;
- 31 865 € pour une donation aux petits-enfants ;
- 5 310 € pour une donation aux arrière-petits-enfants.
2. La démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en deux : la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi, il est possible d’attribuer la nue-propriété à un bénéficiaire (par exemple, un enfant) tout en conservant l’usufruit du bien (droit de jouissance et de perception des revenus). À la fin de l’usufruit (au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.
3. La création d’une société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En créant une SCI, vous transformez vos biens immobiliers en parts sociales, ce qui facilite leur transmission à vos héritiers. Vous pouvez alors procéder à des donations de parts sociales, bénéficiant des mêmes abattements fiscaux que ceux mentionnés précédemment pour les donations entre vifs.
4. La souscription d’une assurance-vie
L’assurance-vie est un contrat d’épargne permettant de transmettre un capital à un bénéficiaire désigné en cas de décès. Ce produit financier présente plusieurs avantages fiscaux en matière de succession :
- Les primes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire ;
- Les primes versées après 70 ans bénéficient d’un abattement global de 30 500 € sur l’ensemble des contrats et bénéficiaires ;
- Au-delà des abattements, les capitaux transmis sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 20 % jusqu’à 700 000 € et de 31,25 % au-delà.
Il est donc possible d’investir dans un bien immobilier via une assurance-vie pour optimiser sa transmission.
5. Le testament et le legs
Enfin, le testament permet d’organiser la transmission de ses biens selon ses souhaits, dans le respect des règles légales. Vous pouvez ainsi léguer un bien immobilier à une personne ou à une association (legs), ce qui peut permettre de réduire les droits de succession si le bénéficiaire est exonéré (par exemple, les associations reconnues d’utilité publique).
En appliquant ces différentes stratégies, vous pourrez optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier tout en limitant au maximum les droits de succession. Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour mettre en place ces dispositifs et adapter votre stratégie à votre situation personnelle.
