La location d’un bien immobilier peut être une source de revenus intéressante, mais elle comporte également des risques liés aux locataires mauvais payeurs. Comment sécuriser ses investissements et éviter les impayés ? Voici un guide complet pour vous accompagner dans cette démarche.
Sélection rigoureuse des candidats à la location
La première étape pour éviter les locataires mauvais payeurs est de procéder à une sélection rigoureuse des candidats. Il est important de demander un dossier complet, comprenant notamment :
- Une copie de la pièce d’identité
- Les trois dernières fiches de paie ou justificatifs de revenus
- Le contrat de travail ou attestation d’emploi
- Les trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur
L’étude approfondie de ces documents permettra d’évaluer la solvabilité et la fiabilité du potentiel locataire. Il ne faut pas hésiter à poser des questions sur sa situation professionnelle et personnelle, afin de mieux cerner son profil.
Vérification des garanties financières
En complément des justificatifs demandés, il est conseillé de vérifier les garanties financières du candidat. Cela peut passer par la demande d’un garant (caution solidaire), qui s’engage à régler les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. Cette caution, souvent un proche, doit fournir les mêmes justificatifs de revenus et d’emploi que le locataire.
Une autre solution est de recourir à la garantie Visale, un dispositif gratuit proposé par Action Logement. Il s’agit d’une garantie pour les propriétaires qui couvre les impayés de loyers et charges pendant une durée maximale de 36 mois. Ce service est accessible sous certaines conditions, notamment pour les jeunes salariés de moins de 30 ans et les salariés nouvellement embauchés.
Rédaction d’un bail solide
Il est essentiel de rédiger un bail conforme aux dispositions légales en vigueur et comportant des clauses spécifiques pour se prémunir contre les impayés. Parmi ces clauses figurent :
- La clause résolutoire : elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des loyers et charges après un délai donné.
- La clause pénale : elle permet d’appliquer des pénalités financières au locataire en cas de retard ou d’impayé.
En outre, il est important de préciser dans le bail les modalités de paiement du loyer (date, mode et adresse) ainsi que le montant des charges locatives et leur répartition entre le propriétaire et le locataire.
Suivi régulier des paiements
Pour éviter les mauvaises surprises, il convient d’effectuer un suivi rigoureux des paiements. En cas de retard ou d’impayé, il est important de réagir rapidement en contactant le locataire pour connaître les raisons du non-paiement et trouver une solution amiable. Cette dernière peut consister en un échéancier de paiement, une diminution temporaire du loyer ou l’intervention du garant.
Recours à une assurance loyers impayés
Pour sécuriser davantage son investissement locatif, le propriétaire peut souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Cette garantie couvre les loyers et charges impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux en cas de litige avec le locataire. Il est important de vérifier les conditions et exclusions de cette assurance, qui peut représenter un coût supplémentaire non négligeable.
Le rôle du professionnel immobilier
Enfin, il est possible de confier la gestion locative de son bien à un professionnel immobilier (agence ou administrateur de biens), qui se chargera notamment :
- D’établir un dossier locataire solide
- De vérifier les garanties financières
- De rédiger un bail conforme aux dispositions légales
- D’assurer le suivi des paiements et la gestion des impayés
Cette solution représente un coût, généralement un pourcentage du loyer, mais elle permet au propriétaire de bénéficier d’une expertise et d’un accompagnement tout au long de la location.
Ainsi, pour éviter les locataires mauvais payeurs, plusieurs mesures peuvent être mises en place : sélection rigoureuse des candidats, vérification des garanties financières, rédaction d’un bail solide, suivi régulier des paiements et recours à une assurance loyers impayés. La collaboration avec un professionnel immobilier peut également être une option intéressante pour sécuriser davantage son investissement locatif.
