La défiscalisation immobilière est un moyen efficace de réduire ses impôts tout en investissant dans l’achat d’un bien immobilier. L’un des dispositifs les plus avantageux pour cela est la location meublée non professionnelle (LMNP). Découvrez comment profiter de cet investissement pour optimiser votre fiscalité et générer des revenus complémentaires.
Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif meublé sans être considérés comme des professionnels. Pour bénéficier de ce statut, il faut respecter certaines conditions, notamment ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel et ne pas percevoir plus de 23 000€ de recettes annuelles issues de la location meublée.
Ce type d’investissement présente plusieurs avantages, dont la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière. En effet, les revenus issus de la LMNP sont soumis à un régime spécifique, le régime micro-BIC ou le régime réel, qui permettent de réduire son imposition sur les loyers perçus.
Le régime micro-BIC : une simplicité fiscale et des abattements attractifs
Sous le régime micro-BIC, les revenus issus de la LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime est applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600€ pour une location meublée classique ou 176 200€ pour une location meublée en résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires…).
Le principal avantage du régime micro-BIC réside dans l’application d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cela signifie que seuls 50% des loyers perçus seront imposables. De plus, la déclaration fiscale est simplifiée puisqu’il suffit d’indiquer le montant des recettes brutes sur la déclaration de revenus.
Le régime réel : une optimisation fiscale grâce à la déduction des charges
Le régime réel est obligatoire si les recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC ou si le propriétaire choisit volontairement ce régime. Il offre une plus grande souplesse en matière de défiscalisation immobilière, puisqu’il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier.
Cette déduction des charges et amortissements entraîne souvent un résultat fiscal nul ou déficitaire, ce qui permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. De plus, les déficits éventuels peuvent être reportés sur les bénéfices des années suivantes, réduisant ainsi l’imposition future.
Le dispositif Censi-Bouvard : une réduction d’impôt pour les résidences de services
Le dispositif Censi-Bouvard est un avantage fiscal spécifique aux investissements en LMNP dans les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires…). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant hors taxe de l’investissement, étalée sur 9 ans. Cette réduction est plafonnée à 300 000€ par an.
Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, il faut respecter certaines conditions, notamment s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans et choisir le régime réel pour la déclaration des revenus locatifs. Attention toutefois : ce dispositif est cumulable avec le régime réel, mais pas avec l’amortissement du bien immobilier.
En conclusion, la défiscalisation immobilière grâce à la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Les différents régimes fiscaux et dispositifs offrent des opportunités d’optimisation fiscale intéressantes pour les propriétaires bailleurs. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine pour choisir la solution adaptée à votre situation.