L’avant-contrat : un acte à ne pas négliger pour faire valoir vos droits

En immobilier, l’avant-contrat va bien au-delà du simple accord de principe entre le vendeur et l’acquéreur. Cette phase préparatoire n’est donc pas à négliger pour les deux parties, toutefois, il est indispensable de connaître ses conséquences.

L’avant-contrat : principe et forme

L’avant-contrat n’a aucun caractère obligatoire, mais le recours à cette pratique est quasi-systématique dans le cadre de la transaction immobilière étant donné qu’il définit les contours de l’opération et offre une protection pour les deux parties. Une fois les conditions suspensives levées, il confirmera la vente par la signature de l’acte de vente. L’avant contrant peut avoir deux formes : sous seing privé et authentique (certifié par un notaire).

Pour faciliter et sécuriser la préparation de l’avant-contrat, il est indispensable de réunir :

  • L’ensemble des pièces nécessaires au dossier.
  • Le titre de propriété.
  • Les justificatifs d’identité des deux parties avec les informations sur leur situation matrimoniale.
  • Les informations concernant le prêt de l’acheteur et tous documents utiles y afférant.

L’avant-contrat et la protection qu’il offre aux parties

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage pour un certain délai à vendre son bien à un acheteur à un prix déterminé. Ce dernier, quant à lui, accepte l’offre sans prendre l’engagement d’acheter. Le vendeur lui accorde ainsi en exclusivité, une « option » pour un temps limité de 2 à 3 mois généralement. Cette forme est moins contraignante pour l’acquéreur tout en lui imposant les mêmes obligations. Par ailleurs, elle protège le vendeur, qui une fois le délai échu peut remettre immédiatement son bien à la vente ce qui n’est pas le cas avec un compromis. Quant à la promesse unilatérale d’achat, seul l’acquéreur s’engage à acheter. Cette forme s’utilise dans le cas où la capacité du vendeur empêche la régularisation d’un acte sans qu’il y ait accord du juge des tutelles sur les conditions de la vente (curatelle, tutelle et autres).

Dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation et provision sur frais

La signature de l’avant-contrat s’accompagne souvent du versement par l’acquéreur d’une somme d’argent entre 5 % et 10 % du prix de vente. Lors de la signature de l’acte de vente finale, elle s’imputera sur le prix du bien immobilier. Cette somme s’agit d’un dépôt de garantie dans le cadre d’un compromis de vente et d’une indemnité d’immobilisation pour la promesse. Elle confirme l’intention d’achat de l’acquéreur et offre une garantie (solvabilité de l’acheteur) au vendeur. Si l’acheteur se rétracte dans les conditions légales prévues ou si une des conditions suspensives ne se réalise pas, l’acompte lui sera remboursé. Si le délai de rétractation est dépassé (10 jours) et que l’acquéreur renonce à l’achat le vendeur est en plein droit de garder cette somme comme compensation financière. L’acquéreur devra également verser une provision sur frais de 350 à 550 euros, qui vient en avance des frais d’acte.