Le premier critère pour savoir la performance de votre placement immobilier est la rentabilité d’un investissement locatif. Et, le risque est le second paramètre que tout investisseur doit maîtriser. Alors, un investissement locatif est une prise de décision pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans l’objectif de le ou les faire louer afin d’obtenir un maximum de revenu régulier. C’est pour cela qu’il est indispensable de calculer la rentabilité locative.
Les différentes méthodes de calculs possibles
Il y a tout d’abord, le premier mode de calcul effectué par le biais de la rentabilité brute. Il est calculé à partir des loyers annuels obtenus divisés par la somme de l’acquisition. Cette dernière comprend :
- Le prix d’achat du bien
- Les honoraires de l’agence immobilière
- La garantie de la banque
- Les frais de notaire
Cependant, vous pouvez aussi faire le calcul de la rentabilité nette avant l’impôt sur la base de la formule suivante : loyers annuels – charges / somme de l’achat. Les charges comprennent :
- Les travaux
- La taxe foncière
- L’assurance PNO
- Les obligations de copropriété non récupérables
Sachez qu’il faut bien considérer l’impôt des loyers perçus lorsque vous désirez réaliser un calcul valable et exact. S’il s’agit d’un investissement Pinel, vous devez aussi prendre en compte la réduction de l’impôt octroyée par l’administration fiscale. Au final, la méthode pour avoir la rentabilité nette après l’impôt est : loyers perçus – charges – impôt + réduction d’impôt / somme de l’acquisition. Notons que vous devez également considérer le taux de rentabilité interne, car il intègre l’effort d’épargne et le levier bancaire dans votre calcul.
La comparaison de rentabilité entre un immeuble neuf et ancien
D’un côté, la rentabilité brute est presque inaperçue quand nous sommes en présence d’un immobilier neuf, car le prix du neuf est plus cher que celui d’un bien ancien. Pourtant, il existe encore des critères différents à prendre en compte comme le niveau des caractéristiques de l’immeuble ainsi que ses équipements et accessoires liés au confort de la résidence. Par exemple, l’isolation phonique et thermique, le parking, l’ascenseur et autres. De l’autre côté, il arrive que la rentabilité nette d’un immeuble neuf est au-dessus de celle de l’ancien après l’impôt, parce qu’il y a une baisse importante des charges et des frais de l’officier public. D’une façon générale, il est envisageable que l’absence de coût des travaux de remise en état permette d’augmenter la rentabilité locative pendant 12 ans. Donc, nous pouvons avancer qu’il n’y a pas un modèle économique parfait ou imparfait. Au contraire, ses deux notions sont complémentaires dans les diverses étapes.
La détermination de la plus-value à terme
Il est important de savoir que la plus-value est imposable lors de la revente et elle influe le rendement de votre investissement. Lorsqu’auparavant, votre projet est moins rentable parce qu’il se trouve dans un endroit trop cher, avec le temps et les différentes innovations faites, il se développera et devient plus rentable. Alors, votre analyse doit être faite de manière globale c’est-à-dire qu’il faut considérer tous les points importants du projet. Après cela, nous pouvons identifier une rentabilité précise et correcte.
