Acquérir un bien immobilier en indivision est une solution de plus en plus courante pour les couples non mariés, les membres d’une famille ou encore les amis souhaitant acheter ensemble. Ce mode d’achat présente des avantages, mais également des contraintes et des risques à ne pas négliger. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour mieux comprendre l’achat en indivision et réussir votre projet immobilier.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs, sans que chacun des acquéreurs ne devienne propriétaire d’une partie précise du bien. Les indivisaires détiennent ensemble la propriété du bien et leurs droits sont proportionnels à leurs apports respectifs dans l’achat. Ainsi, si deux personnes achètent un appartement ensemble et financent chacune la moitié du prix, elles seront toutes deux propriétaires à 50% du bien.
Les avantages de l’achat en indivision
L’un des principaux atouts de l’achat en indivision est la souplesse. En effet, ce mode d’acquisition permet de répartir les frais et les charges liés au bien entre les co-indivisaires selon leurs parts respectives. Par ailleurs, il est possible de moduler ces parts selon les apports de chacun lors de l’acquisition ou lors d’éventuelles modifications ultérieures.
L’achat en indivision est également intéressant pour les couples non mariés qui souhaitent acheter un bien ensemble, car il leur permet de bénéficier d’une protection en cas de décès de l’un des conjoints. En effet, si les co-indivisaires ont prévu une clause d’attribution intégrale du bien au survivant dans leur convention d’indivision (voir ci-après), ce dernier pourra récupérer la part du défunt sans payer de droits de succession.
Les inconvénients et les risques liés à l’achat en indivision
Toutefois, l’achat en indivision présente également des contraintes et des risques qu’il convient de prendre en compte. Parmi ceux-ci, on peut citer :
- La nécessité d’un accord unanime entre les co-indivisaires pour prendre certaines décisions importantes, comme la vente du bien ou la réalisation de travaux importants.
- Le risque de mésentente entre les co-indivisaires, notamment en cas de désaccord sur la gestion du bien ou sur sa valeur lors d’une éventuelle vente.
- Le risque que l’un des co-indivisaires se retrouve dans une situation financière délicate et doive vendre sa part, ce qui peut entraîner des complications pour les autres indivisaires.
La convention d’indivision : un document essentiel
Pour éviter ces problèmes et sécuriser votre achat en indivision, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document, établi devant notaire, permet de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision et de prévoir les modalités en cas de désaccord ou de vente.
La convention d’indivision doit notamment préciser :
- Les parts respectives des co-indivisaires dans le bien.
- Les modalités de financement, d’entretien et de gestion du bien.
- Les règles relatives à la prise de décisions concernant le bien (majorité requise, recours à un tiers en cas de désaccord…).
- Les modalités en cas de vente ou de sortie d’un indivisaire (droit de préemption des autres indivisaires, conditions de rachat…).
Le financement et les frais liés à l’achat en indivision
Lorsque vous achetez un bien en indivision, il est possible que chaque co-indivisaire contracte un prêt immobilier individuel pour financer sa part du bien. Toutefois, il est également possible d’opter pour un prêt commun, souscrit conjointement par les co-indivisaires. Dans ce cas, chacun sera solidairement responsable du remboursement du prêt.
Concernant les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, taxes…), ceux-ci seront répartis entre les co-indivisaires selon leurs parts respectives dans le bien. De même, les charges courantes (entretien, réparations…) devront être assumées par tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits.
La fiscalité de l’achat en indivision
En matière de fiscalité, les co-indivisaires sont imposés séparément sur leurs revenus fonciers, à hauteur de leur part respective dans le bien. Il en va de même pour la taxe foncière et la taxe d’habitation. En revanche, si le bien est loué, les loyers perçus seront répartis entre les co-indivisaires selon leurs droits de propriété.
En cas de vente du bien, la plus-value réalisée sera également imposable pour chacun des co-indivisaires selon sa part. Toutefois, si le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition, l’impôt sur les plus-values immobilières sera calculé sur la totalité de la plus-value et non sur la quote-part de chaque indivisaire.
Ainsi, l’achat en indivision peut être une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Toutefois, il convient d’être vigilant quant aux risques et aux contraintes liés à cette formule. La rédaction d’une convention d’indivision solide et adaptée à votre situation est essentielle pour sécuriser votre projet et assurer une bonne gestion du bien.
